چگونه زمین قولنامه ای را توقیف کنیم ؟
امروزه یکی از روش های دسترسی به حق و حقوق مالی در صورت عدم پرداخت از سوی مدیون یا همان بدهکار گرفتن مال او می باشد.که همان توقیف مال تعبیر می شود. نکته ای که قابل توجه است این است که توقیف ملک باید از طریق ثبت ملک سند دار محقق گردد و آیا ملکی که سند رسمی ندارد را میتوان توقیف کرد؟ و چگونه زمین قولنامه ای را توقیف کنیم؟ در این مطلب نحوه توقیف ملک قولنامه ای مورد بررسی قرار گرفته است. در زمینه چگونگی توقیف املاک قولنامه ای میتوانید از بهترین وکیل ملکی در تهران مشاوره بگیرید.
چه مالی قابل توقیف می باشد؟
اموالی که قابلیت توقیف آن ها وجود دارد به دو دسته کلی زیر دسته بندی می شوند:
1. مال منقول: به اموالی که بتوان بدون وارد نمودن آسیب به مال یا محل استقرار آن از مکانی به مکان دیگر منتقل کرد، اموال منقول گفته می شود. مانند اسباب و وسایل منزل، خودرو و ….
2. مال غیرمنقول: به اموالی که قابل نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر نمی باشند، اموال غیرمنقول گفته می شود. مانند زمین، ملک، خانه و…
نحوه توقیف اموال غیرمنقول ثبت شده و ثبت نشده
نحوه توقیف اموال غیرمنقول با توقیف اموال منقول متفاوت است. به طوری که توقیف اموال غیر منقول بستگی به وضعیت ثبت آن در سازمان ثبت اسناد و املاک دارد.
توقیف اموال غیرمنقول ثبت شده
طبق ماده ۹۹ قانون مدنی برای توقیف اموال غیر منقول، ابتدا باید به اداره ثبت مکانی که ملک در آنجا قرار دارد، اطلاع داده شود. در صورتی که ملک به نام شخص بدهکار به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت آن را در دفتر املاک ثبت می کند. سپس این موضوع را به مسئولین اجرای حکم نیز اطلاع می دهد.
در صورتی که ملک در حال ثبت شدن به نام فرد بدهکار باشد نیز اداره ثبت آن را در دفتر املاک بازداشتی ثبت می کند و مسئولین اجرای حکم را از این موضوع مطلع می کند. اگر ملک به نام افراد دیگری به ثبت رسیده باشد، اداره ثبت این موضوع را به مسئولین اجرای حکم اطلاع می دهد تا حق و حقوق صاحبان ملک ضایع نشود.
توقیف ملک قولنامه ای و مال غیرمنقول و فاقد سابقه ثبت
بسیاری از افراد برخی از اموال خود را به صورت قولنامه ای خریداری می کنند و یا برای ثبت نمودن اموال خود اقدامی نمی کنند. پس چگونه زمین قولنامه ای را توقیف کنیم؟ به طوری که این اموال دارای هیچ گونه سابقه ثبتی نمی باشند. طبق ماده ۱۰۱ قانون مدنی زمانی می توان، نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کرد که شخص بدهکار در آن دارای تصرفات مالکانه باشد و یا اینکه بر اساس حکم قطعی مراجع قضایی مالک اموال مورد نظر شناخته شود.
توجه داشته باشید که اگر بر اساس یک حکم غیر قطعی فرد بدهکار به عنوان مالک اموال مورد نظر شناخته شود، امکان توقیف اموال به عنوان مالی که فرد بدهکار صاحب آن می باشد، امکان پذیر خواهد بود.
همچنین این اموال تا زمان صدور رای قطعی در بازداشت خواهد بود و طلبکاران تا زمانی که رای نهایی صادر نشود، حق تصرف اموال را نخواهند داشت. در تمامی این مراحل اخذ مشاوره و راهنمایی از بهترین وکیل ملکی در مشهد میتواند روند پرونده ملکی شما را تسریع ببخشد.
مراجع صالح برای توقیف ملک قولنامه ای
تنها مراجع زیر دارای صلاحیت برای توقیف اموال فرد بدهکار می باشند:
• دادگستری
• اداره اجرای ثبت اسناد و املاک
در هر دوی این مراکز بعد از انجام دادن تشریفات اولیه یک اخطاریه کتبی به شخص بدهکار ارسال می شود. بر اساس این اخطاریه شخص بدهکار ۱۰ روز فرصت دارد، تا بدهکاری خود را بپردازد. در غیر اینصورت اگر بعد از گذشت ۱۰ روز فرد بدهکار برای پرداختن بدهی خود اقدامی انجام ندهد، به شخص طلبکار اطلاع داده می شود که ظرف ۳ روز اموالی از بدهکار که قابل توقیف می باشند را به دادگاه معرفی نماید.
توجه داشته باشید که حقوق دریافتی شخص بدهکار نیز جزو اموال قابل توقیف وی محسوب می شود. به طوری که اگر شخص بدهکار دارای افراد واجب النفقه باشد، یک چهارم و اگر متاهل نباشد به میزان یک سوم از حقوق دریافتی وی قابل توقیف می باشد.
اموال قابل توقیف
طبق قانون هر مالی قابلیت توقیف ندارد، مستثنیات دین به اموالی گویند که طبق عرف، برای زندگی جاری بدهکار ضروری است. توقیف مستثنیات دِین از سوی هیچ مرجعی ممکن نیست.
مستثنیات دین شامل موارد ذیر است:
1. آذوقه موردنیاز بدهکار و افراد تحت تکفلش، برای مدتی که طبق عرف آذوقه ذخیره می‌شود.
2. اثاثیه ضروری زندگی بدهکار و افراد تحت تفکل وی
3. منزل مسکونی که طبق عرف در حد حالت اعسار بدهکار باشد.
4. ابزار کار و وسایل مورد نیاز پیشه‌وران، کشاورزان، کسبه و غیره که توسط آن برای خود و افراد تحت تکفلشان کسب روزی می‌کنند. مانند کامیون باربری، تاکسی و هر خودرویی که وسیله امرار معاش است.
5. ابزار و کتب علمی، جزوات، تحقیقات و غیره مورد استفاده برای محققان و اشخاص اهل علم
6. تلفن شخصی
7. مبلغی که در زمان عقد اجاره پرداخت شده است که طبق عرف در حد حالت اعسار بدهکار باشد.
چگونگی توقیف ملک
ملک در صورتی که جزو مستثنیات دین نباشد، قابل توقیف است. اگر توقیف ملک، شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند، میتوان آن را توقیف کرد. منزلی که در شأن مرد و افراد تحت تکلف وی باشد و مغازه یا ملکی که برای امرارمعاش وی و افراد تحت تکلفش ضروری است، املاک مستثنیات دین محسوب می‌شوند. اگر ملک ثبت شده باشد، پس از توقیف باید به اداره ثبت محلی که مال در آن واقع است اطلاع داده شود.
اگر ملک دارای سابقه ثبتی نباشد، در صورتی توقیف آن مجاز است که مرد در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا توسط کارشناس مالک آن ملک شناخته شود.
نکته: اگر ملک دارای عوایدی باشد، به طوری که عواید یک سال آن برای پرداخت مهریه کافی باشد، در صورت رضایت زن، خود ملک توقیف نمی‌شود و عواید آن برای پرداخت مهریه توقیف می‌شود.
شرایط توقیف املاک قولنامه‌ای
قانون ثبت اسناد و املاک، صرفا در شرایط ذیل اشخاص را به عنوان مالک شناسایی کرده:
1. ملک در ادارات ثبت به نام او ثبت شده باشد.
2. ملک از طریق مالک رسمی آن به اشخاص به ارث رسیده باشد.
3. ملک به شخص منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین تنها با معرفی ملک قولنامه‌ای به عنوان مال بدهکار، نمی‌توان ادعا نمود که شخص مالک است و در صورت عدم اثبات و احراز مالکیت برای دادگاه، امکان توقیف ملک وجود ندارد. پس چگونه زمین قولنامه ای را توقیف کنیم؟ این امکان وجود خواهد داشت که با استفاده از قانون اجرای احکام مدنی توقیف اینگونه املاک را نیز ممکن نمود.
طبق این قانون اجرای احکام مدنی اگر فردی که سند ملک به اسم اوست، به معتبر بودن قولنامه با بدهکار و قطعیت آن اقرار کند و رضایت خود را نیز نسبت به توقیف همان ملک اعلام نماید، امکان اینکه دادگاه رای به توقیف آن مال بدهد ممکن خواهد بود.
توقیف ملک با سند عادی:
زمانیکه طلبکار بدهکار خود را طی فرآیند دادرسی محکوم به پرداخت بدهی می نمایند مجبور است شماره پلاک ثبتی خانه یا زمینی که متعلق به مدیون است را به واحد اجرای احکام دادگستری معرفی کند تا این واحد پس از استعلام جریان ثبتی ملک واحد از مالکیت مدیون نسبت به توقیف و سپس فروش آن برای وصول طلب طلبکار اقدام نماید بنابراین واحد اجرای احکام نمی تواند وقتی پاسخ استعلام واصله حکایت از این داشته باشد، که اداره ثبت ملک مذکور به نام مدیون ثبت نشده باشد.
واحد اجرای احکام نمی تواند دستور بازداشت ملک صادر نماید هر چند شما ممکن است دسترسی به قولنامه بدهکار را داشته باشید که نشان می‌دهد پلاک مذکور ثبتی را از مالک قبلی خریده است و در حال حاضر هم یک تصرف دارد و مالک شرعی و عرفی ملک است که شما برای توقیف دادگاه معرفی کرده اید با این وجود واحد اجرای احکام معذور از استیفای مطالبات شما به عنوان طلبکار ازمحل ملک کار شده است.
اما قانونگذار به موجب ماده ۳۴ و تبصره آن اجرای احکام مدنی یک راهکار و راه حل و فصل برای چنین شرایطی در نظر گرفته است به عبارت دیگر هر چند به موجب ماده قانونی یاد شده امکان توقیف ملک که با وجود تصرف و مالکیت عرفی و شرعی مدیون نسبت به ان متعدد و غیر ممکن دانسته اما چنانچه به طریقی ثابت شود که ملک معرفی شده از سوی طلبکار به عنوان دارای مدیون در مالکیت و تصرف قانونی وی است امکان توقیف و فروش آن برای وصول مطالبات وجود دارد.
توقیف خانه قولنامه ای برای مهریه :
با استناد به قانون ثبت اسناد و املاک در شرایط ذیل شخص را می توان مالک ملک نامید:
1-ملک به نام او ثبت شده باشد.
2-ملک از طریق مالک رسمی آن به او به ارث رسیده باشد
3-ملک به او منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد
براین اساس زوجه با معرفی ملک قولنامه ای به عنوان اموال شوهر نمی تواند ادعا کند که مرد مالک او هست و با توجه به عدم اثبات مالکیت به دادگاه امکان توقیف ملک وجود ندارد، اما درشرایطی ممکن است با استفاده از قانون اجرای احکام مدنی توقیف ملک ممکن گردد در این صورت اگر شخصی که سند رسمی ملک به نام او باشد و به مالکیت آن ملک اقرار و همچنین رضایت خود را نیز نسبت به توقیف ملک اعلام نماید ممکن است دادگاه رأی توقیف ملک مورد نظر را صادر نماید.
شرایط رفع توقیف اموال
اگر طلبکار مالی از اموال بدهکار را توقیف کند، بدهکاربا دارا بودن شرایط ذیل می تواند تقاضای رفع توقیف آن را به عمل آورد.
1. در صورتی که مال در تصرف ثالث باشد و شخص ثالث مدعی مالکیت آن شود یا ادعا کند مال متعلق به شخصی غیر از بدهکار است.
2. در صورتی که به حکم ورشکستگی یا تاریخ توقیف مال اعتراض شود.
3. در صورتی که مال توقیف شده از مستثنیات دین باشد.
4. در صورتی که طلبکار قبل از اقامه دعوا، درخواست تامین خواسته کند و اموال بدهکار توقیف شود، سپس ظرف ۱۰ روز از دعوی اصلی را اقامه نکند.
5. در صورتی که سند رسمی که به واسطه آن درخواست تامین مطرح شده است، جعلی باشد.
6. در صورتی که بدهی بدهکار مدت دار یا معلق و مشروط باشد.
7. در صورتی که مال توقیف شده تلف شده باشد.
8. در صورت پرداخت دین توسط بدهکار.
9. در صورت اعتراض شخص ثالث به حکم توقیف، در صورتی که اجرای این حکم به حقوق او ضرر وارد کند.
10. در صورتی که با درخواست بدهکار و رضایت طلبکار موضوع توقیف تغییر کند.
منبع: وکیل از ما
